Immobilienrecht

Mietrechtliche Fragen können sowohl für Mieter als auch für Vermieter schnell zu komplexen Streitfällen führen. Wir beraten und vertreten Sie in allen mietrechtlichen Angelegenheiten, sei es bei der Gestaltung von Mietverträgen, der Kündigung von Mietverhältnissen oder der Durchsetzung von Mieter- und Vermieterrechten. Besonders wichtig ist die rechtliche Absicherung von Eigenbedarfskündigungen, Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen. Auch im gewerblichen Mietrecht bieten wir umfassende Unterstützung, etwa bei der Gestaltung langfristiger Mietverträge oder bei Streitigkeiten über Vertragsklauseln.

Im Bau- und Werkvertragsrecht treten häufig rechtliche Fragen und Streitigkeiten auf. Wir beraten Bauherren, Bauträger und Bauunternehmen zu ihren Rechten und Pflichten, übernehmen die Vertragsprüfung und unterstützen Sie bei Streitigkeiten rund um Baumängel und Bauverzögerungen. Unsere Expertise umfasst zudem die Prüfung von Architekten- und Ingenieurverträgen sowie die rechtliche Begleitung von Bauprojekten hinsichtlich Genehmigungen, Nachträgen und Abnahmeprozessen. Auch bei Problemen mit Baugenehmigungen oder behördlichen Auflagen stehen wir Ihnen zur Seite.

Eine solide rechtliche Absicherung ist essenziell, wenn es um Immobilienfinanzierung und Grundbucheintragungen geht. Wir begleiten Sie bei der Eintragung von Grundpfandrechten, Hypotheken oder Dienstbarkeiten und helfen Ihnen, Fallstricke in Finanzierungsverträgen zu vermeiden. Dabei prüfen wir insbesondere die Konditionen von Darlehensverträgen, beraten zu Zins- und Tilgungsmodellen und unterstützen bei der Verhandlung mit Banken. Auch bei der Umschuldung oder Ablösung von Hypotheken stehen wir Ihnen beratend zur Seite.

Die Übertragung von Immobilien im Rahmen von Erbschaften oder Schenkungen erfordert eine genaue rechtliche Prüfung, um steuerliche und erbrechtliche Risiken zu minimieren. Wir beraten Sie umfassend zu den besten Möglichkeiten der Immobilienweitergabe und unterstützen Sie bei der vertraglichen Umsetzung. Dazu gehört die Erstellung und Prüfung von Übergabeverträgen sowie die Beratung zur vorweggenommenen Erbfolge. Wir helfen Ihnen, Erbstreitigkeiten zu vermeiden und bieten Unterstützung bei der Abwicklung von Erbauseinandersetzungen.

Es gibt verschiedene Arten von Rechten, die an Immobilien bestehen können. Die wichtigsten sind:

Eigentum: Das umfassendste Recht an einer Immobilie, das sowohl Nutzung als auch Veräußern des Grundstücks oder Gebäudes umfasst.
Mietrecht: Das Recht zur Nutzung einer Immobilie gegen Zahlung einer Miete, ohne dass der Mieter
der Eigentümer wird.
Nießbrauch: Das Recht, die Früchte einer Immobilie zu genießen (z. B. Mieteinnahmen), ohne Eigentümer zu sein.
Dienstbarkeiten: Einschränkende Rechte zugunsten eines Dritten, z. B. Wegerechte oder Nutzungsrechte.

Hypothek und Grundschuld: Sicherungsrechte, die eine Immobilienbelastung im Falle einer Schuldverpflichtung darstellen.

Der Kauf einer Immobilie ist häufig eine der größten finanziellen Investitionen im Leben eines Menschen. Deshalb ist eine sorgfältige rechtliche Prüfung des Kaufobjekts unerlässlich, um spätere rechtliche und finanzielle Risiken zu minimieren. Folgende Aspekte sollten beim Kauf geprüft werden:

Prüfung des Kaufvertrags: Der Kaufvertrag muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und darf keine unzulässigen Klauseln enthalten. Ein Anwalt prüft den Vertrag auf Klarheit und Vollständigkeit.

Grundbuchprüfung: Es ist von entscheidender Bedeutung, dass das Grundstück frei von Belastungen wie Hypotheken, Wegerechten, Nießbrauch oder anderen Rechten Dritter ist. Ein Anwalt prüft das Grundbuch und stellt sicher, dass die rechtlichen Verhältnisse korrekt sind.

Baulastenverzeichnis: Einige Immobilien sind mit öffentlichen oder privaten Baulasten belastet, die bestimmte Rechte oder Pflichten für den Käufer nach sich ziehen können (z. B. Wegerechte für Dritte). Ein Anwalt stellt sicher, dass diese Lasten bekannt sind und dass der Käufer keine Überraschungen erlebt.

Mängelhaftung und Gewährleistung: Viele Kaufverträge schließen Gewährleistungsansprüche aus oder schränken sie ein. Ein Anwalt prüft, ob solche Klauseln rechtlich zulässig sind und welche Rechte der Käufer trotzdem hat. Ein Anwalt für Immobilienrecht sorgt dafür, dass der Kaufprozess rechtlich abgesichert ist und keine unerwünschten Überraschungen auf den Käufer zukommen.

Als Verkäufer einer Immobilie haben Sie sowohl Rechte als auch Pflichten. Dazu gehören unter anderem:

Informationspflicht: Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer alle wesentlichen Informationen zur Immobilie offenzulegen. Dies umfasst bekannte Mängel, Altlasten oder Belastungen, die mit der Immobilie verbunden sind. Diese Informationspflicht gilt auch nach dem Kauf, wenn der Verkäufer nachträglich von wesentlichen Mängeln erfährt.

Übergabe der Immobilie: Der Verkäufer muss die Immobilie nach Zahlung des Kaufpreises ordnungsgemäß übergeben. Eine Übergabe muss in der Regel auch im Grundbuch eingetragen werden, um den rechtlichen Übergang des Eigentums zu dokumentieren.

Haftung für Mängel: Verkäufer haften unter Umständen für Mängel, die nach dem Kauf der Immobilie auftreten, sofern diese nicht ausdrücklich im Kaufvertrag ausgeschlossen wurden. Ein Anwalt kann den Verkäufer beraten, wie er seine Haftung im Vertrag so weit wie möglich begrenzen kann und welche Risiken bestehen.

Notarielle Beurkundung des Vertrages: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar sorgt dafür, dass die rechtlichen Grundlagen des Vertrages den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Ein Anwalt kann den Vertrag prüfen, bevor dieser beim Notar beurkundet wird. Ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht hilft dem Verkäufer dabei, seine Pflichten korrekt zu erfüllen und rechtliche Risiken zu minimieren.

Mietverträge müssen alle wesentlichen Aspekte des Mietverhältnisses regeln, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Wichtige Punkte sind:

Kündigungsfristen: Ein Mietvertrag regelt die Kündigungsfristen für beide Parteien. Bei unbefristeten Mietverhältnissen beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter in der Regel drei Monate. Für den Vermieter gelten ebenfalls gesetzliche Fristen, allerdings kann der Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen (z. B. Eigenbedarf).

Mieterhöhungen: Vermieter dürfen die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen, beispielsweise nach einer Modernisierung oder bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine Mieterhöhung muss zudem ordnungsgemäß begründet werden.

Nebenkostenabrechnung: Der Vermieter muss die Nebenkosten korrekt und nachvollziehbar abrechnen. Eine fehlerhafte oder unzureichende Nebenkostenabrechnung kann den Mieter berechtigen, die Zahlung zu verweigern oder eine Mietminderung zu fordern. Ein Anwalt hilft sowohl Mietern als auch Vermietern, rechtliche Unsicherheiten zu klären, Verträge zu prüfen und Streitigkeiten zu lösen.

Eine unerlaubte Untervermietung kann sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter schwerwiegende Folgen haben. Ohne die Zustimmung des Vermieters ist die Untervermietung in der Regel unzulässig. Die rechtlichen Konsequenzen können sein:

Abmahnung: Der Vermieter kann den Mieter abmahnen und zur Behebung des Verstoßes auffordern.

Kündigung: Bei fortgesetzter unerlaubter Untervermietung kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Ein Anwalt kann Mieter und Vermieter über ihre Rechte und Pflichten aufklären und im Falle von Streitigkeiten bei der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen helfen.

Ein Vermieter kann Eigenbedarf anmelden, wenn er die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt. Die Gründe für die Eigenbedarfskündigung müssen nachvollziehbar und schriftlich begründet werden. Der Mieter hat jedoch das Recht, sich gegen eine solche Kündigung zu wehren, wenn er etwa im Alter oder aufgrund von Krankheit besondere Härte erfährt. Ein Anwalt hilft Vermietern dabei, die Eigenbedarfskündigung rechtlich korrekt durchzuführen, und berät Mieter, wie sie gegen eine unrechtmäßige Kündigung vorgehen können.

Die Kündigung eines Mietvertrags hat verschiedene rechtliche Auswirkungen:

Mietzahlungen: Auch während der Kündigungsfrist bleibt der Mieter verpflichtet, die Miete zu zahlen, es sei denn, es liegen außergewöhnliche Umstände vor.

Rückgabe der Wohnung: Der Mieter muss die Wohnung ordnungsgemäß und in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgeben. Ein Anwalt kann sowohl Mieter als auch Vermieter bei der rechtlichen Abwicklung einer Kündigung beraten und sicherstellen, dass alle Pflichten korrekt erfüllt werden.
 

Mieter haben das Recht, bei Mietmängeln folgende Maßnahmen zu ergreifen:

Mängelanzeige: Mängel müssen dem Vermieter mitgeteilt werden, damit dieser die Möglichkeit hat, sie zu beheben.

Mietminderung: Bei erheblichen Mängeln (z. B. bei unbewohnbaren Zuständen) kann der Mieter eine Mietminderung verlangen.

Schadenersatz: In manchen Fällen kann auch Schadenersatz geltend gemacht werden. Ein Anwalt unterstützt Mieter dabei, ihre Rechte auf Mietminderung und Schadenersatz durchzusetzen und die Höhe der Mietminderung zu berechnen.
 

Der Bauvertrag regelt die Rechte und Pflichten des Bauherrn und des Bauunternehmers. Wichtige Punkte sind unter anderem:

Leistungsbeschreibung: Detaillierte Festlegung der zu erbringenden Bauleistungen.

Bauzeit und Fristen: Vereinbarung über die Dauer des Bauvorhabens und mögliche Vertragsstrafen bei Verzögerungen.

Gewährleistung und Haftung: Regelungen zur Haftung des Bauunternehmers bei Baumängeln und zur Gewährleistung. Ein Anwalt prüft den Bauvertrag auf mögliche Fallstricke und hilft, Ihre Rechte als Bauherr zu sichern.
 

Ein Architekt hat im Bauvertrag verschiedene Pflichten, darunter:

Planung: Er erstellt die Baupläne und sorgt dafür, dass diese den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Überwachung: Der Architekt überwacht den Baufortschritt und stellt sicher, dass die Arbeiten gemäß den Plänen und Vorschriften ausgeführt werden. Ein Anwalt kann prüfen, ob der Vertrag mit dem Architekten Ihre Interessen schützt und gegebenenfalls Anpassungen vorschlagen.
 

Ein Bauträgervertrag regelt den Kauf eines Neubaus, der noch nicht fertiggestellt ist. Mögliche Risiken sind:

Bauverzögerungen: Der Bau kann sich verzögern, was finanzielle und rechtliche Probleme verursachen kann.

Baumängel: Der Bauträger muss dafür sorgen, dass das Gebäude den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Ein Anwalt prüft den Vertrag und stellt sicher, dass Mängelrechte und Haftungsfragen korrekt geregelt sind.

Um sich vor Bauverzögerungen zu schützen, sollten im Bauvertrag klare Fristen und Vertragsstrafen festgelegt werden. Ein Anwalt hilft, rechtssichere Klauseln zur Bauzeit und zu möglichen Verzögerungen zu formulieren und gewährleistet, dass der Bauherr in solchen Fällen seine Rechte durchsetzen kann.

Die Teilungserklärung regelt die rechtliche Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum umfasst die einzelnen Wohnungen, während das Gemeinschaftseigentum Teile wie das Treppenhaus oder das Dach umfasst. Diese Erklärung ist für Käufer von Eigentumswohnungen von großer Bedeutung, da sie festlegt, welche Rechte und Pflichten die Eigentümer in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum haben und welche Kosten auf sie zukommen.
Ein Anwalt für Immobilienrecht kann die Teilungserklärung prüfen und sicherstellen, dass keine nachteiligen Regelungen enthalten sind, wie etwa unfaire Verteilung der Kosten oder unklare Regelungen zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums.

Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben eine Reihe von Rechten:

Teilnahme an der Eigentümerversammlung: Eigentümer haben das Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und über wichtige Entscheidungen zu abstimmen. Dazu gehören Instandhaltungsmaßnahmen, Hausgeldzahlungen und Regelungen zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Stimmrecht: Jedes Wohnungseigentum hat grundsätzlich ein Stimmrecht in der Versammlung, wobei die Stimmen je nach Größe des Sondereigentums gewichtet sind.

Durchsetzung der Rechte: Ein Anwalt kann Eigentümer vertreten, wenn es zu Konflikten innerhalb der WEG kommt, etwa bei der Anfechtung von Beschlüssen oder bei der Durchsetzung von Reparaturen oder Modernisierungen. 

Die Vererbung einer Immobilie unterliegt sowohl dem Erbrecht als auch steuerlichen Vorschriften. Wichtige Aspekte sind:

Testament oder gesetzliche Erbfolge:Wenn kein Testament existiert, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft, was häufig zu Streitigkeiten führt.

Grundbuchänderung: Die Immobilie muss auf den Erben umgeschrieben werden, wofür ein Antrag beim Grundbuchamt gestellt werden muss.

Erbschaftsteuer: Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben ab.

Nutzung und Verwaltung: Der Erbe muss entscheiden, ob er die Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen möchte.

Eine Schenkung bedeutet die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten. Dabei sind folgende Aspekte zu beachten:

Notarielle Beurkundung: Eine Schenkung muss notariell beurkundet werden.

Pflichtteilsergänzungsanspruch: Wenn ein Erbe durch die Schenkung benachteiligt wird, kann er einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen.

Rückforderungsrechte: Der Schenker kann sich ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten oder für bestimmte Fälle ein Rückforderungsrecht vereinbaren.

Schenkungssteuer: Schenkungen unterliegen der Schenkungssteuer, wobei Freibeträge für Angehörige gelten.

Wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, entsteht eine Erbengemeinschaft, was oft zu Konflikten führt. Folgende Möglichkeiten bestehen:

Gemeinsame Nutzung oder Vermietung: Die Erben können die Immobilie gemeinsam nutzen oder vermieten.

Verkauf der Immobilie: Alle Erben müssen zustimmen. Falls Uneinigkeit besteht, kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden.

Übernahme durch einen Erben: Ein Erbe kann die Miterben auszahlen. Dies wird durch eine Erbauseinandersetzung geregelt.

Erbauseinandersetzungsvertrag: Eine vertragliche Einigung kann Streitigkeiten vermeiden.

Die Maklerprovision wird für die Vermittlung einer Immobilie gezahlt. Seit der Maklerrechtsreform 2020 gelten folgende Grundsätze:

Wer muss die Provision zahlen? Beim Kauf von Wohnimmobilien gilt das Bestellerprinzip, d. h., wer den Makler beauftragt, muss mindestens 50 % der Provision zahlen. Bei Mietverträgen zahlt ebenfalls derjenige, der den Makler beauftragt.

Wann ist die Provision fällig? Die Provision wird nur dann fällig, wenn der Makler erfolgreich vermittelt hat und ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist.

Wann kann die Maklerprovision zurückgefordert werden? Falls der Makler seine Pflichten verletzt (z. B. falsche Angaben zur Immobilie), kann eine Rückforderung möglich sein.

Ein Makler hat sowohl Rechte als auch Pflichten gegenüber seinen Auftraggebern:

Aufklärungspflicht: Er muss alle wesentlichen Informationen zur Immobilie korrekt weitergeben.

Nachweispflicht: Der Makler muss nachweisen, dass er tatsächlich die Vertragsparteien zusammengeführt hat.

Provisionsanspruch: Der Makler hat nur Anspruch auf Provision, wenn ein Vertrag zustande kommt.

Unparteilichkeit: Der Makler muss fair und neutral agieren und darf keine Interessenskonflikte haben.